תוספת מרפסות וממ"דים

 

חשוב מאוד להבין -  למרות הפיתוי לסגור את כל הפרוייקט מול גורם אחד שייקח את כל האחריות, חשוב מאוד לקחת אדריכל ומהנדס שלא מטעם הקבלן. כאשר המהנדס והאדריכל מועסקים ע"י הקבלן, שורת הרווח נכנסת לכל רכיב בתהליך התכנון, ותמיד תבוא לפני רווחת הדיירים, איכות הבניה ואף בטיחות הבניה, כפי שראינו בקריסת המרפסות בחדרה או קריסת החניון ברמת החייל, כאשר התכנון והפיקוח בוצעו ע"י החברה הקבלנית.

 

הדרך הנכונה לנהל פרוייקט הוספת מרפסות היא לשכור אדריכל ומהנדס שמקבלים את כספם ישירות מהדיירים, שיבדקו את מלוא זכויות הבניה הקיימות, יתכננו עבורכם את המרפסות המיטביות בנתונים הקיימים, ורק לאחר התכנון המיטבי תזמינו קבלנים להתחרות על הפרוייקט. מעורבות מקצועית בשלב המו"מ עם הקבלן תסייע לכם בבחירת קבלן מקצועי, תוך הכתבת מפרט זהה לקבלנים השונים שיתחרו ביניהם על הפרוייקט, ולאחר מכן בפיקוח מחמיר על הקבלן. כאשר הקבלן "מביא" את האדריכל והמהנדס, הם למעשה מועסקים על ידו ותלויים בו גם לפרוייקטים הבאים. במצב דברים זה, הפיקוח מטעמם לא יהיה קשוח מדי.

משרדנו עוסק בכל ההיבטים של תכנון, קבלת היתר, פיקוח ואף ניהול תהליך הבניה עבור הדיירים. בשנים האחרונות תכננו מאות מרפסות, מבטון ומפלדה, פיקחנו על ביצוען ואף ניהלנו את הבניה בכמה פרוייקטים.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

הניסיון שלנו מלמד כי בכל בניין, אחד הדיירים מהווה את הרוח החיה מאחורי הפרוייקט, וכנראה שהוא גם זה הקורא שורות אלו. לדייר היזם צפוי מסע לא פשוט לרתימת 80% מהדיירים לפרוייקט, כאשר הגישה הרווחת אצל רוב הדיירים היא חיובית-אדישה: לא יתנגדו, אבל רוצים להצטרף אחרונים, רצוי אחרי שכבר נבנו מרפסות אצל השכנים כדי שיוכלו להתרשם. כדי לעזור לדייר היוזם, גיבשנו חבילת שיווק הכוללת אתר מצגת מיוחד ובו תכנית המרפסות בכל קומה, סרטוני הדמיה ואפילו הדמיות 360 במשקפי מציאות מדומה.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

סאגת המרפסות בישראל החלה בשנות ה-50, כאשר כמעט לכל דירה היתה "מרפסת", חלק מחלל המגורים שהוגדר כמרפסת ולכן לא נכלל במניין השטחים המותרים לבניה עיקרית. המרפסת היתה המשך ישיר של הסלון, מוקפת בשלושה קירות כאשר הקיר החיצוני בנוי רק בחלקו התחתון. חלק מהמרפסות אכן שימשו ככאלו והתפתחה תרבות של ישיבה במרפסת ומפלט מהחום.

 

מהר מאוד, כאשר הדירות הקטנות החלו להתמלא בילדים, המרפסות נסגרו בתריסולים, וכיום נדיר מאוד למצוא מרפסת ישנה שלא נסגרה. בשנות ה-90 החליטו לשים סוף לתופעה (שחייבים להודות שכיערה את הנוף האורבני) ומרפסת נחשבה ככזו רק במידה ואין מעליה רצפת הקומה שמעל.  כך נולדו מרפסות השמש הקופצות\מדורגות או מרפסות החורים - קורת המרפסת ממשיכה ותוחמת חור, כך שחזות הבנין הכללית נראית סימטרית ללא קפיצות.  

מאז 2008, כאשר הוסרה התקנה שחייבה חלל פתוח מעל המרפסת, וועדי בתים רבים מתאגדים לפרוייקט של הוספת מרפסות. בעשורים האחרונים כבר לא נבנות בישראל דירות ללא מרפסת שמש, והדבר הפך לסטנדרט. עובדה זו מורידה את ערכן של דירות בבתים לא ישנים מדי (משנות ה-80 וה-90), בהם יש חניה לכל דירה, אולי אפילו מחסן ולובי, אך חסרון המרפסת מבליט את גילם.

מרפסת תלויה

המונח משמש בד"כ לתיאור מרפסות שמשקלן והמשקל המועמס עליהן נתלה על הבניין. במקרה של בניין חדש, זה כמעט תמיד המצב - רצפת הבטון של המרפסת היא פשוט המשך של רצפת הדירה ובתוכה מוטות ברזל ארוכים הנמתחים מקצה המרפסת ועד עמוק לתוך רצפת הדירה מסייעים להעביר את כל המשקל אל רצפת הקומה הנישאת ע"י עמודי הבניין.

במצב של תוספת מרפסות, נעדיף להימנע ממרפסות תלויות - הבניין לא תוכנן לעומס הנוסף. נעדיף להוריד את העומס שהוספנו כלפי מטה ליסודות חדשים באמצעות עמודים חדשים שתוכננו ונבנו במיוחד עבור המרפסות.

יש מקרים בהם אנו נאלצים לתלות את המרפסות על הבניין הקיים, בד"כ בגלל שעמודי בטון יפריעו לחניות, או כאשר יש חניון תת קרקעי (ועדיין תמיד נעדיף פתרון תכנוני שלא תולה את המרפסות על מבנה קיים).

מקרה נוסף הוא כאשר כבר קיימות מרפסות בטון והמטרה היא להרחיב אותן (ראה מאמר על מרפסות "קופצות").

 

במקרים אלו, נעדיף כמעט תמיד להשתמש בפלדה ולא בבטון - אמנם בכל מקרה המרפסת נדרשת לשאת משקל של 350 ק"ג למ"ר (עומס שימושי: נסו להעמיד 4 אנשים ששוקלים 90 ק"ג במטר רבוע אחד - כמעט בלתי אפשרי ולזה מתוכננת המרפסת) אבל מרפסת פלדה מצליחה לעשות זאת תוך שהיא עצמה (עומס עצמי) שוקלת הרבה פחות ממרפסת בטון.

 

הוספת מרפסות בבית משותף והקשר בין מרפסת לטלויזיה-

בית משותף מתנהג מבחינת חוק התכנון והבניה בדומה לחברה בע"מ. לחברה יש מספר מסויים של מחזיקי מניות והנהלה שהם ממנים ומממנים, ואותה הנהלה צריכה לדווח למחזיקי המניות ולהציג עמידה ביעדים. בבית המשותף מחזיקי המניות הם כמובן הדיירים וההנהלה היא כנראה מי שקורא שורות אלו עכשיו - ועד הבית.

במסגרת הפרוייקטים הרבים שביצענו להוספת מרפסות, נתקלנו בכל מיני סוגים של ועדי בתים, ראינו את ההצלחות שלהם ואת הכשלונות, את אלו שהצליחו להרים פרוייקט מוצלח ומהיר ואלו שנתקעו ואפילו ביטלו את הפרוייקט.

אחת הטעויות הגדולות ביותר שוועד יכול לעשות היא לצפות ולהעביר הלאה לדיירים את הציפיה לדעת בדיוק כמה תעלה מרפסת לכל דירה. אין טעות גדולה מזו. תוספת מרפסת אינה דומה לרכישת טלויזיה. לא מדובר במוצר מדף אלא בהזמנת שירות מכמה ספקים שונים  (תכנון ובניה). אם נתעקש להשוות מרפסת לטלויזיה, זה כמו להזמין פיתוח דגם מיוחד של טלויזיה ממהנדס אלקטרוניקה, דגם שיצטרך לעמוד בתקינה הישראלית ואחר כך להיות מיוצר 30 פעמים בלבד ע"י פועלים בעבודת יד.

בכל פרוייקט שכזה, השלב הראשון הוא אפיון - האם המטרה היא מרפסת גדולה ככל האפשר, מהן מגבלות התכנון מבחינת קווי הבניין, מבחינת שטחי הבניה המותרים, האם הכי חשוב מעקה בטון כמה שיותר נמוך או כמה שפחות הפרעה של עמודים וכד'. אך גם לאחר שלב זה עדיין לא ניתן לדעת כמה תעלה מרפסת.

אחרי שיודעים מה ניתן לבקש, יש צורך לקבל את רשות העיריה לתכנון המוצע. לפעמים העיריה תתעקש על מיקום עמודים מסויים, לפעמים תתעקש על עמידה בתקנות כיבוי אש ובטיחות נוספות שלא היו קיימות בזמן בניית המבנה המקורי, לפעמים מתגלה שהגדר המקיפה את המגרש נבנתה בחריגה לשטח המדרכה ותנאי להיתר הוא בניית גדר חדשה וכד'.

אך גם אחרי שיש היתר - עדיין לא ניתן לדעת בדיוק כמה תעלה מרפסת. רק עכשיו ניתן לתכנן באופן מפורט את המרפסת ולחשב כמה ברזל, כמה בטון, כמה מ"ר ויטרינה או מעקה יהיו בכל מרפסת. בנוסף, כמעט תמיד פרוייקט המרפסות כולל בתוכו שיפוץ חיצוני ושיפוץ לובי הבניין. רק בשלב הזה, אחרי שקיימות תכניות למכרז, ניתן להזמין קבלנים לעיין במסמכי המכרז הכוללים תכניות מכרז, תכנית ההגשה שאושרה בעיריה, חתכים, כתב כמויות וכד' ולהציע את הצעת המחיר שלהם. בשלב הזה, כאשר כבר אין נעלמים גדולים וזמן הביצוע קרוב, הקבלנים יכולים להציע הצעות נמוכות יותר היות והסיכון ירד.

 

לכן, הדרך הנכונה להכין תקציב לפרוייקט תוספת מרפסות היא לפרק את הפרוייקט לחלקים עם נקודות עצירה ביניהם. חלק ראשון - התקשרות עם אדריכל לבדיקה ראשונית והזמנת תיק מידע. את הבדיקה הראשונית אצלנו באייכבאום מקבלים בחינם, כלולה בתוך הצעת המחיר, שהרי אם לא ניתן להוסיף מרפסות - לא נוציא הצעת מחיר. לאחר קבלת תיק המידע מהעיריה - נוכל לראות שאין הפתעות ולהחליט אם להמשיך. הפתעות יכולות להיות למשל דרישות כיבוי אש, חריגות בניה שיש חובה להסדיר כחלק מהבקשה (אך אם מוותרים על הבקשה - חלה עליהן התיישנות), היכללות של המבנה בתכנית שימור או אזור המוכרז ע"י רשות העתיקות וכד'. הרוב המוחלט של הסיכויים שבשלב הזה לא תהיינה הפתעות ונוכל להמשיך לשלב עריכת והגשת הבקשה. אחרי שהבקשה חוזרת עם הערות הבוחן, ניתן כבר לדעת אם שטח ומימדי המרפסת מקובלים ואם קיימות בעיות ספציפיות בבקשה. בשלב הזה גם מיידעים אותנו אם הוגשו התנגדויות לפרוייקט.

בשלב הבא הבקשה עולה לוועדה. לאחר אישור הוועדה, רמת הוודאות במרכיבי המרפסת כבר מאוד גבוהה וניתן לקבל הצעות מחיר ולהכין תקציב מקורב. הנעלם העיקרי שנותר הוא אגרות הבניה והיטל השבחה אם ייגבה.

 

מכאן שוועד אחראי שרוצה להציג את הפרוייקט לדיירים, צריך לאמץ גישה מקצועית של מנהלי פרוייקט ולהציג תקציב  המחולק לכמה רמות דיוק - תקציב מדוייק לתכנון, תקציב מקורב עד להיתר וחוזה עם קבלן  ותקציב משוער לבניה עצמה:

  1. תקציב תכנון ברמת דיוק מוחלטת. ניתן לגבות מראש: שכ"ט אדריכל ומהנדס, מודד, אגרונום אם יש עצים בוגרים, והוצאות קטנות נוספות.

  2. תקציב מקורב עד להיתר וחוזה - בהסתמך על בניינים דומים באזור ניתן לדעת באופן מקורב מה יהיו אגרות הבניה, היטלי השבחה ועלות עמידה בדרישות הגורמים השונים (למשל הזזת קו ביוב כתנאי להיתר, כופר לכריתת עץ מסויים וכד'). בנוסף, שכ"ט עו"ד לעריכת חוזה עם קבלן, שכ"ט מפקח צמוד מטעם הדיירים, יועץ קרקע ויועץ ניקוז, כל אלו לא נדרשים בשלב הראשון וניתן להמנע מהוצאות אלו, ולהתחייב אליהן רק עמוק בתוך התהליך כשייתכנות הפרוייקט כבר ודאית.

  3. תקציב בניה עקרוני - בשלב הראשון לנקוב בסכום תקרה - עד 100,000 ש"ח למשל. סכום זה ישמש את המתכננים ומנהל הפרוייקט לקבלת החלטות תכנוניות (למשל לא לבקש מקסימום שטח, גם אם מותר, כי עלות הבניה תחרוג מהתקרה). בשלב שני, לאחר קבלת משוב ראשוני מבוחן, ניתן להעריך עלות בניית מרפסת והסכום הנותר לשיפוץ. בשלב השלישי, רגע לפני קבלת היתר כאשר יש כבר תכניות למכרז קבלנים, הצעות המחיר של הקבלנים הן וודאיות וניתן להציגן לדיירים.

 

בעיית ביצה-תרנגולת

החוק לא מאפשר לדיירים "לשבת על הגדר" - להשתתף בהגשת הבקשה, לראות על איזה סכום עומדות הצעות המחיר ואז להחליט אם להשתתף בפרוייקט או לא. כשהוועדה המקומית לתכנון ובניה מתכנסת לדון בבקשה, היא מאשרת בניית 500 מ"ר מרפסות בקומות אלו ואלו. אם בתום הבניה מסתבר שנבנו רק 400 מ"ר ונותרו "חורים" ביחס למה שהתבקש בהיתר - למעשה מדובר בעבירת בניה. אי מילוי תנאי ההיתר. לא תופק תעודת גמר לבניה, שבלעדיה לא ניתן יהיה לרשום את המרפסות בטאבו, וכעבור 3 שנים מיום מתן ההיתר, תוקפו יפוג ובאופן פורמלי כל המרפסות שנבנו בפועל, למעשה נבנו ללא היתר. לכן חשוב מאוד לנקוב בסכום תקרה ולהחתים את הדיירים המשתתפים על מסמך בו הם מבינים שהצטרפותם לפרוייקט מחייבת אותם כלכלית.

 

תוספת מרפסות

חוק התכנון והבניה הינו חוק מקיף מאוד וותיק מאוד המסדיר את התכנון של כל דבר בנוי במדינה. הוא מגדיר את הגופים ונושאי המשרה עם הסמכות להחליט מה מותר ומה אסור לבנות, את נהלי העבודה, המבנה הארגוני והאנשים להם מותר לעסוק בתחום. עבירה על חוק התכנון והבניה היתה עד לאחרונה עבירה פלילית, וכעת השתנה מעמד החוק ועבירה עליו היא עבירה מנהלית - כלומר במקום סחבת בבתי משפט על כל עבירת בניה, לפקחי הבניה סמכות להטיל קנסות בו במקום.

מתוקף חוק התכנון והבניה פועל מנהל התכנון במשרד האוצר, מתחתיו פועלות המועצה הארצית לתכנון ובניה, הוועדות המחוזיות שאחראיות על תכנון הערים ומאשרות את התכניות שמוגשות ע"י הוועדות המקומיות או מתכנני ערים, והוועדות המקומיות שמאשרות את התכניות הספציפיות של כל מבנה ובודקות התאמתו לתכנית העירונית.

בשנת 1992 תוקן חוק התכנון והבניה באופן משמעותי ונוספו לו תקנות סטיה ניכרת. תקנות אלו הוסיפו את האפשרות ללבקש הקלה ולחרוג מהקווים המותרים לבניה במקרים מסויימים וביניהם - גזוזטראות, כלומר מרפסות שחורגות החוצה מהקיר החיצוני של הבניין. התקנות גם מוסיפות לכל דירה בישראל 12 מ"ר לצורך אותן גזוזטראות. בנוסף התקנות הללו מאפשרות במקרים מסויימים לבקש הקלות שטח ולהגדיל את שטח הדירה עצמה, או להוסיף את אותה הגדלה למרפסת החדשה.

הבעיה באותו תיקון מ-1992 היתה שכדי להיחשב גזוזטרה, על המרפסת היה להיות ללא תקרה בגובה של לפחות שתי קומות מעליה. מתקני החוק חששו שאנשים יסגרו את המרפסות (כפי שעשו עם המרפסות בשנות ה-50-60). ב-2008, אחרי 16 שנים של מרפסות שמש "מקפצות" בין הסלון לחדר שינה או מרפסות עם חורים לסירוגין, תוקן החוק כך שגזוזטרה תיחשב כזו גם אם קיימת מעליה מרפסת הקומה שמעל. כמעט כל הבתים שנבנו לאחר אותו תיקון נבנו עם מרפסות שמש שהפכו לסטנדרט.

מספר קטן של משרדי אדריכלים ומהנדסים בארץ התמחה בתכנון תוספת מרפסות לאותם בתים שנבנו עד 2008, ואייכבאום ביניהם. תיכננו תוספת של מאות רבות של מרפסות בעשרות פרוייקטים ברחבי גוש דן וצברנו מומחיות בתחום הוספת המרפסות. בתוספת בניה קיימים דגשים שלא קיימים בבניה חדשה

 

  • התייחסות לתכנון הנדסי קיים בהיעדר תכניות (מהנדסים מחוייבים להחזיק את התכניות למשך 7 שנים בלבד, התכניות ההנדסיות לא נמצאות בתיק הבניה בעיריה).  

  • קיימות הקלות ותקנות ייחודיים למרפסות אותם יש להכיר כדי להוציא את המקסימום האפשרי. היתר למרפסת של 12 מ"ר בלבד נחשבת אצלנו לכישלון.

  • בקומת הקרקע חבויים כבלים, צינורות, יסודות ועוד הפתעות שונות שלא מתועדות בשום מקום. הן מתגלות רק אחרי שיש היתר, יש תכניות ביצוע וקבלן שהתחיל לחפור. נדרשת יכולת תכנון בזמני תגובה קצרים ומתן פתרונות הנדסיים בשטח.

  • חיבור מבנה חדש לישן הוא אתגר - מבחינת איטום מים, מבחינה הנדסית ומבחינה אדריכלית - איך לא לכער אלא לייפות, לא להחליש אלא לחזק.

 

אנחנו באייכבאום מתמחים במרפסות ומזמינים אתכם להתקשר ולקבל הצעת מחיר הכוללת בדיקת זכויות ראשונית בחינם.

לקריאה מורחבת, לחצו כאן למאמר מעניין של טייל מקצועי וסטודנט לארכיטקטורה בשם גיא שחר.

 

להלן סרטון וידאו שמסביר את כל נושא היתרי הבניה, אדריכל, מהנדס, קבלן ומה שביניהם - 

 

 

מלאו כאן את הפרטים ומיד נחזור אליכם