היתר בניה הוא המסמך התכנוני שמתאר את מה שהתירה הוועדה המקומית לתכנון ובניה לבנות במגרש. ההיתר מורכב משני חלקים בלתי נפרדים, ההיתר הכתוב – דף אחד חתום עם כמה שורות שמתארות את הבניה שאושר לבנות ותכנית של המגרש עם הבניה הקיימת וזו החדשה שעבורה התקבל ההיתר. כמעט כל מה שבנוי בפועל אבל לא מופיע בהיתר – איננו חוקי ומהווה עבירת בניה. תוספת בניה כמו מרפסת למשל מצריכה קבלת היתר בניה שאותו יש להתחיל לבצע עד שנה מתאריך קבלת ההיתר ולסיים תוך 3 שנים.

החל מ-2016 לא ניתן להתחיל בבניה עם קבלת ההיתר, אלא יש לקבל מסמך נוסף, אישור תחילת עבודות שמראה כי מונו אנשים המוסמכים לבצע את הבניה – קבלן רשום עם רישיון וביטוח מתאימים, מהנדס שאחראי על הביצוע (כל קבלן רשום מחוייב בהעסקת מהנדס ביצוע) ואחראי לביקורת על הביצוע (שאינו מהנדס הביצוע). מינויים אלה התווספו על מינוי עורך הבקשה (האדריכל) ומתכנן השלד (קונסטרוקטור).

האחראי לביקורת על הביצוע נדרש על פי החוק לבצע בקרה תכופה באתר הבניה לאורך שלבי הבניה ולדווח לוועדה על חריגה מהם. הוא מחוייב להזמין את האדריכל ומהנדס השלד לפיקוח עליון בשלבים החשובים (בדיקת מידות, מוטות ברזל טרם כל יציקה וכד') . המפקח הצמוד הוא האדם שתפקידו קולע לתיאור הזה באופן המדוייק ביותר. הוא נמצא באופן רציף באתר, מודע להתקדמות הבניה ובעיות שמתעוררות ומזעיק את המזמין, מתכנן השלד או עורך הבקשה אם מתעוררות בעיות. נקודה נוספת – החוק קובע כי המהנדס האחראי על הביצוע (כמעט תמיד מהנדס של הקבלן) לא יכול להיות גם אחראי לביקורת על הביצוע, כדי לשמור על עצמאות הביקורת. במצב בו מתכנן השלד או האדריכל מקבלים שכרם מאותו קבלן, הם למעשה לא עצמאיים לביצוע ביקורת. שימו לב שללא החתמת המפקח כאחראי לביקורת על הביצוע, אין לו למעשה שום אחריות או תפקיד מבחינת הרשויות. המפקחים אמנם התרגלו למצב הזה ומנסים לשמר אותו אך כדאי מאוד לדרוש מהמפקח בחוזה לחתום כאחראי לביקורת על הביצוע.

מפת מדידה היא שרטוט שמכין מודד מוסמך ובו רואים את כל מה שבנוי בחלקה בגובה קומת הקרקע. מסומנים בה קו המתאר של המבנה, בורות ביוב, עמודי תאורה, עצים וכד'. בנוסף, מסומנים עליה קווי הבניין מהם לבניין אסור לחרוג, קווי המגרש, קווי חלוקה פנימית אם קיימים וגם תכנית בקנה מידה גדול יותר שמתארת את המיקום של החלקה בשכונה. למפת המדידה תוקף של שנה, ובלעדיה לא ניתן לקבל תיק מידע ולהתחיל תהליך של בקשת היתר בניה.

תיק מידע הוא מסמך מחייב ובלעדיו לא ניתן לבקש בקשה להיתר בניה. מחלקת המידע התכנוני של הוועדה המקומית מחוייבת לציין בו את התכניות החלות בחלקה ולרשום באופן ברור אילו זכויות בניה, קווי בניה, צפיפות יחידות ותנאים שונים מתקיימים בחלקה. בזמן הגשת הבקשה למידע, שאותה יכול להגיש רק עורך בקשה מוסמך, ניתן לשאול שאלות ספציפיות, בבחינת "מוקשים" שאם יקבלו תשובה, יחייבו לאחר מכן את הוועדה בבואה לדון בבקשה. בנוסף, בתיק המידע מפרטת הוועדה את המסמכים שתדרוש בכל אחד משלבי הרישוי. פירוט זה מחייב אותה לפי חוק להמנע מדרישת מסמכים נוספים שלא צוינו מלכתחילה בתיק המידע. לצערינו, התוצאה היא שהוועדות מציינות בתיק המידע כל מסמך ודרישה שרק עולה על דעת היועצים המשפטיים שלהן, ללא שום קשר למהות הבקשה (דו"ח פליטת גז רדון במרתף חניה בבקשה לתוספת חדר גג בבית בלי מרתף למשל) . גם המידע המופיע, מניסיון, לא ממש מחייב את הוועדות. בעררים בהם ייצגנו לקוחות, לטיעונים שהסתמכו על משפטים וזכויות מפורשים בתיק המידע לא היה משקל מול הוועדה המקומית או וועדת הערר. המסמכים הקובעים הם תמיד תקנוני תכניות הבינוי העירוניות, החוק וההנחיות המרחביות ועל טעויות בתיק המידע משלמים רק האזרחים והאדריכלים שבתמימותם בונים על מה שכתוב בהם.

תב"ע היא תכנית בינוי עיר. לכל עיר יש תכנית מתאר כללית שמתארת את אופי הבינוי הכללי בעיר (אזורי תעשיה, מגורים צמודי קרקע, מגדלי מגורים, פארקים וכד' ללא סימון מגרשים ספציפיים) ותכניות מפורטות יותר, תב"עות, שמתארות סדרי גודל של שכונה באופן מפורט יותר. בתב"ע כבר ניתן לראות את סימון המגרש שלכם, קווי הבניין, כמות יחידות הדיור ושטחי הבניה המותרים. בנוסף לתב"עות השכונתיות, יש גם תב"עות כלליות שחלות על כל העיר וקובעות זכויות בינוי מסויימות (למשל תב"ע שמגדירה בינוי על הגגות או בינוי במרתפים) לכל תב"ע יש תשריט שמראה איפה היא חלה ותקנון שמפרט את התנאים שבהם היא חלה ומה היא נותנת. על מגרש אחד בדרך כלל יחולו כמה וכמה תב"עות – כמה כלליות, אחת מפורטת ועוד כמה תיקונים של המפורטת. כאשר מה שרוצים לבנות חורג מאחת מהתב"עות שחלה בחלקה וחורג ממה שבסמכות הוועדה לאשר במסגרת הקלה מהתב"ע, נדרש הליך של שינוי התב"ע. במצב כזה מכינים תכנית בינוי עיר ייחודית רק לחלקה שלכם. גם אם במקרה לוועדה שלכם יש מעמד עצמאי והיא מוסמכת לאשר תב"עות מקומיות בעצמה (ברוב היישובים נדרש אישור הוועדה המחוזית), עדיין מדובר בהליך של שנה לפחות שעולה עשרות אלפי שקלים ושחושף את המבקשים להתנגדויות, היטלי השבחה והתמשכות הליכים. כמעט בכל המקרים שבהם פנו אלינו לקוחות שאמרו להם שמישהו בעיריה או אדריכל אחר אמר שיהיה צורך בשינוי תב"ע, הסתבר שזו היתה דרישה מיותרת שניתן וכדאי להימנע ממנה ע"י שימוש בסעיפים שונים שקיימים בחוקים ובתקנות.

יש פקידת מחלקת הנדסה שגרה בבניין של ראש העיר. הם הוסיפו לבניין מרפסות של 12 מ"ר כי זה מה שחשבו שמותר, וזה מה שחשבה גם האדריכלית הוותיקה מאוד (אולי מדי) שתכננה להם את התוספת. מה רבה היתה הפתעתה של הפקידה כשקיבלה ממני את מסמכי הבקשה להוסיף מרפסות של 16 מ"ר לבניין תאום באותו הרחוב, בקשה שאושרה והמרפסות היום עומדות וקיימות, חוקיות ותקניות לחלוטין בגודל 16 מ"ר, מול בית ראש העיר והפקידה. אתם משלמים על מה שאתם מקבלים. כשאתם מקבלים מידע בחינם מפקיד בעיריה שלא ירוויח כלום מחיפוש זכויות בניה לא מנוצלות, זה גם מה ששווה המידע הזה (ראו תשובה על תיק מידע). כשאתם מקשיבים לעצות בחינם של קבלן שמרוויח ככל שתיבנו יותר – זה מה שהעצות הללו שוות.

תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, הרפורמה הגדולה שאושרה ב-2016, נועד לקצר משמעותית את זמני הוצאת היתר, שעמדו לפני תחילת הרפורמה על כשנה. היום, 6 שנים אחרי, הזמן הממוצע להוצאת היתר עומד על 36 חודשים. מטרת הרפורמה היתה למעשה להפריט את עבודת וועדות התכנון והבניה שנחשבו לכושלות, למשל הוועדה המקומית ירושלים, זו שאחראית על אסון וורסאי והשחיתות שאיפשרה את פרוייקט הולילנד. היה ברור שההפרטה של רישוי הבניה למכוני בקרה תיקח זמן, ולכן נבנה מנגנון של תחרות בו גם הוועדות המקומיות נאלצות לעבוד עם מערכת מקוונת שמודדת זמנים ומתעדת שלבים. מנגנון הפקידות (ההסתדרותי הנפוח שרק מרוויח עוד כוח ועובדים מניפוח הבירוקרטיה) זיהה את הסכנה ונלחם בה. אם בתחילה דובר על קציבת זמנים לכל שלב, ואי עמידה של הוועדה בזמנים יגרום למעבר אוטומטי לשלב הבא, כולל הפקת היתר באופן אוטומטי, הרי שבפועל קרה ההיפך – אי עמידה של הוועדה בזמנים מפיל את הבקשה חזרה לאחור, סולמות ונחשים. התיעוד של הזמנים המדווח באופן רציף למינהל התכנון יצר מוטיבציה לוועדות "לעמוד בזמנים" רק שללא שינוי משמעותי באיכות וכמות כוח האדם, לא היה להן שום סיכוי להצליח. הפתרון – בכל אחד משלבי הרישוי שניתן לדחות בקשה ללא מגבלה של פעמים, הבקשות נופלות כמו זבובים על קוצם של יודים. בקשת מידע נדחתה לי בפתח תיקווה 8 פעמים, בין היתר על רישום במפת המדידה "נפה-תל אביב" ולא "תל אביב יפו". כשהגיעה תורה האמיתי של הבקשה להיכנס, היא נכנסה גם ללא התיקון ההזוי. בשלב הבקרה המרחבית שבו לא ניתן להפיל בקשה ללא דחיה מוחלטת שלה, גילו הוועדות שניתן לעמוד בזמנים בקלות: פשוט לדחות את הבקשות. סיבות לא חסרות, והנה – הוועדות "עומדות בזמנים" ולא צריך להפריט אותן. אחוז הבקשות המסורבות הרקיע שחקים, וטכנית – כל בקשה כזו שנדחית חייבת להיות מוגשת מחדש, לרוב תוך מדידה חדשה ותיק מידע חדש שכבר אינם בתוקף. בנוסף, היות וכל שלב במערכת, כל אישור או וויתור על דרישה מתועד, והמוותר למעשה נדרש ללקיחת אחריות (אסון במונחי עובדי מדינה) כמעט ואין יותר וויתורים על דרישות. בהנחיית יועצים משפטיים, בכל בקשת מידע מצרפים מראש גיליון דרישות שתואם את הבקשה המורכת ביותר האפשרית (נניח בניית קניון) כי החוק קובע שמה שלא ביקשו בתיק המידע לא ניתן לבקש מאוחר יותר וכל אדריכל המבקש מרפסת נאלץ להתמודד מול רשימת הדרישות המחמירה הזו ולהתחנן על הורדה שלהן. בנוסף, המעבר לרישוי מקוון מול מחשב ולא באמצעות כיתות רגליים בין החדרים השונים בעירייה, בתאגיד המים או בפיקוד העורף, יצרו מצב שבו קלה מאוד ידם של הפקידים על הכפתור. כבר אין פרצוף מאחורי הבקשות, רק מספרי בקשות שנערמים. מה שבעבר נפתר על המקום בתיקון ידני על התכנית עם חתימה, היום נפתר בדחיית הבקשה והחזרה לתיקון. כל פינג-פונג כזה "קונה" לפקיד עוד כמה ימים של חסד שבהם הבקשה לא ממתינה אצלו. אולי יצליח להגיע ליום הדין מבלי שהיא תחזור אליו והוא יצליח למנוע את הנורא מכל – הצורך לאשר בקשה בהיעדר סיבה לדחות. כשקבלנים מבטיחים בחוזה להוציא היתר תוך פרק זמן מסויים, הם עושים זאת בידיעה שלא יעמדו בזמנים האלה. הם יודעים גם שהקבלנים המתחרים מבטיחים את הזמנים הללו, והם גם יודעים שאחרי שנכנסתם לתהליך, חתמתם ושילמתם, והבקשה כבר עוד רגע נכנסת לוועדה – אתם, הוועד שבחר בהם (ולא רוצה להודות בטעות שבבחירה), לא תדבקו בסעיף העמידה בזמנים, לא תפסיקו את התהליך ותתחילו מחדש, אלא תמשיכו איתם. זה באמת יהיה הדבר הכי הגיוני לעשות אם כבר טעיתם ולקחתם קבלן שיתכנן לעצמו את המרפסות שימכור לכם. שקיפות והבנה לתוך מה אתם נכנסים, לרבות הזמנים הכרוכים, הם חלק מהיתרונות שבמסירת התכנון לאדריכל ומהנדס משלכם.

חוק המקרקעין קובע שבבניה על רכוש משותף נדרש רוב של 75% שמסכים, או לפחות לא מתנגד. אם מדובר על הצמדת רכוש משותף לדירה אחת – נדרש רוב של 100% (בהצלחה עם זה..). אם הפרוייקט לא משתמש ברכוש המשותף (למשל סגירת חורים של מרפסות מקפצות בפלדה) לכאורה לא נדרש רוב כלשהו. בפועל, כל הוועדות המקומיות דורשות בלי קשר לחוק המקרקעין אלא מתוקף סמכותן בחוק התכנון והבניה שהתוספת תיעשה "בהינף אחד". כלומר להמנע ממצב של אתר בניה תמידי כשכל אחד מוסיף בזמנו החופשי וללא אחידות. בנוסף, ככל שיהיו יותר משתתפים, העלויות של הרישוי, התכנון ולאחר מכן התקורות של הביצוע (פיגומים למשל) יתחלקו על יותר משתתפים ויהיו יותר זולות פר דירה. לכן, כדי להתחיל להניע פרוייקט כזה תצטרכו קודם כל לראות שיש רוב של 75%-80% שמעוניינים. אם אין כזה רוב, אולי הרוב הזה כן מתקיים בחזית אחת והחזית שבה לא מעוניינים – לא תתנגד. בשלב הזה עדיין לא ברור לכם אם ניתן להוסיף וכמה יעלה, אבל הנה כמה כללי אצבע לבניין עם 28-32 דיירים משתתפים: אם אין לכם מרפסות בבניין – תהיו בטוחים שקיימת זכות להוסיף 12 מ"ר לכל דירה וכמעט בטוח שאפילו יותר. הבעיה היחידה יכולה להיות סביב קווי הבניין ועומק המרפסות. העלות תהיה אחרי היטלים, מסים, תכנון, רישוי וביצוע – כ-100 א' ₪ לדירה. אם יש לכם מרפסות קטנות (7-8 מ"ר) ומקפצות (הבדל בין דירות זוגיות לאי-זוגיות) – ניתן להשלים לכל דירה ל-12 מ"ר וכנראה גם ליותר. סדר גודל העלויות - כ-80-90 אלף ₪ לדירה. אם יש לכם מרפסות של 12 מ"ר אבל עם "חורים" שממש מתחננים שיסגרו אותם – רוב הסיכויים שאתם גרים בבניין חדש יחסית ואין זכויות שהקבלן "השאיר על הרצפה". אבל שווה לבדוק אם יש לכם רוב, לפעמים נותרו 4-5 מ"ר שהתווספו בזכויות לאורך השנים מאז שנבנה הבניין. העלויות יהיו נמוכות יותר כי כבר יש ויטרינה, סדר גודל 60-70 אלף ₪. אם אתם גרים בבניין שנבנה אחרי 2010 ויש לכם מרפסות יפות של 12-16 מ"ר – כמעט בטוח שאין זכאות לתוספת שטח למרפסות ואם כן קיימת איזו פרצה שמאפשרת זאת – הוועדה המקומית תילחם נגד, יידרש ערר או שינוי תב"ע, והעלויות יהיו כ-80-90 אלף ₪ לדירה, כשרכיב הרישוי הופך למשמעותי מאוד, כ-10-15% מעלות הפרוייקט.